土地供给影响下的房价

　　最近，笔者所带领的课题组对中国房地产调控政策效果的实证分析结果发现，我国的土地价格指数与房地产价格指数呈正相关。

　　紧收的土地政策必然会加速土地价格的增加，控制土地价格的政策，将抑制房地产价格指数的上涨，合理控制土地价格的土地政策可以影响土地价格，继而影响房地产价格指数。所以，可以认为我国土地供给的松紧政策明显地影响着房地产均价。

　　而我国目前的基本土地制度及政策就是，即便在流动性已经严重过剩从而对房地产需求暴涨的时候，政府依然将所有的城市开发土地都捏在自己手里，然后再像挤牙膏一样挤出一小点、一小点来，而挤出来的地就是走进招拍挂市场。

　　我们知道，获得最高收益的最佳方式，就是通过拍卖来投放到二级市场，这是想让地价房价涨多高，就可以涨多高。如此一来，土地价格不狂涨进而带动房价狂涨才怪。

　　所以，当前房价上涨的原因其实非常清楚。一方面是流动性过剩背景下的过旺需求，另一方面则是政府垄断土地下的人为地减少了供应。

　　的确，中国的经济增长速度不慢，改革开放以来近30年的增速超过9.5%，而近年来甚至表现出越来越快的趋势。比如，过去四年平均增长速度超过了10%，而2007年前三季度的增速达到了11.5%。

　　然而，在许多地方房价的增长速度大大超过了GDP增长速度，也超过了居民收入的增长速度。

　　特别是今年开春以来，很多城市的楼盘的价格增长超过了一倍，如此一来的结果必然就是，普通老百姓越来越买不起好房子、大房子，越来越没有办法实现美好的人居理想。长期以往，中国国民的幸福感何在？

　　切莫走向怪胎模式

　　中国内地现在正在走向的正是香港和新加坡式的怪胎模式——左手从老百姓口袋中掏钱，右手建经济适用房和廉租房。

　　香港的情况很特殊，其土地在回归之前一直垄断于港英政府手里，港英政府用拍卖的方式来获得最高的地价，直到目前，整个香港的土地开发率才只有23%，大量的土地处于未开发状态。

　　而与这种挤牙膏式的土地供应相对应的，是香港居民极其恶劣的居住环境——这种恶劣环境在全世界都是罕见。

　　新加坡的情况同样特殊。它是一个海岛国家，土地奇缺，大量土地靠填海造田形成。因此，它的房地产市场发展模式同样是畸形的，因为它只能采用大政府的住房供应方式，采用类似于“共产主义”平均分配的方式来保证居民的住房供应，否则就会有人住不上房。

　　然而，内地与香港、新加坡的情况完全不同，内地是一个正常的完全可以走市场经济发展模式的大陆国家。它应该学习正常的市场经济国家，建立起土地的现代产权模式，来保证土地的正常流转和有效供应，以保障经济发展和公民福利的同步长进，而不应该学习香港、新加坡的怪胎模式。

　　至于住房保障体系，它只能作为补充手段，而不能作为主流手段。如果反客为主，那么，所导致的结果是中产阶级日益贫困化，全国人民都得靠政府住房保障体系来实解决住房总量，这样政府就又回到大政府时段，计划经济再次回潮，左手把大家的土地财产全拿走，右手再给大家分房，而其结果，上一代人已经经历过，无复多言。

　　土地从来都是这个国家的命根子。我们知道，中国革命成功的起点是土改，让广大农民获得土地，从而天下归心；中国改革成功的起点则是分田到户，对人民公社运动拨乱反正，把土地的部分产权归还给农民。

　　而现在，中国已经到了在第一次土地革命(“土改”)、第二次土地革命(“联产承包责任制”)之后，启动第三次土地革命(“现代土地产权制度”)的时候了。

　　这意味着在物权法颁布之后，中国的土地制度终将发生根本性的变化。

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