推高房价的“重要环节”

　　不过，耐人寻味的是，无论是上海还是杭州，虽然选择路径不同，中国土地市场近年来引发的种种争议问题，在这两座城市的城市化进程中都有集中体现。

　　从地价与房价的关系来看，地价是房价的成本，房价并不决定于地价，而由房地产市场本身的供求关系决定。

　　中国实行土地储备制度之后，新增土地供应的数量和速度都集中于各地土地储备中心这样一个垄断供应方之下，使得房屋的供应数量，相当程度上决定于土地供应的方式、方法和节奏。从而，土地供应就成为影响房价的一个关键性要素。

　　2006年，北京市原计划安排的土地供应总量为6500公顷，其中新增建设用地为3900公顷，存量建设用地为2600公顷。但是截至当年年底，实际供应土地却仅为计划供应量的56%。

　　以土地开发周期通常为两年考虑，2006年土地供应的严重不足，将会导致2008年房源供应的紧缩。再一次被打破的供需关系所带来的，很可能就是又一轮的房价飙升。北京市进入2007年以来所出现的房价爆涨，虽然也有开发商囤地的原因，但土地储备中心土地供应不足，也难辞其咎。

　　作为土地储备制度的鼻祖之一，杭州市于1997年率先在全国实行土地储备制度。1999年以前，杭州市的房价一直稳定在2000元左右。

　　可是，自从1999年杭州市土地储备中心实行第一次土地招标拍卖以后，杭州的房价非但是只涨不跌，且涨升迅速：1999年每平方米均价3000多元，2000年达到4000元左右，2002年以后的平米均价已经稳稳站在4000元以上。2006年，杭州6城区(不含萧山、余杭)的商品房价格平均为7759.2元/平方米。时至今日，杭州市仍然是地方省会城市中房价最高的城市之一。

　　土地储备制度本应通过吞吐土地，实现平抑一地地价不当波动的作用。现状却是调控效果不明显，却催生出“土地财政”这一现象。一些地方政府依靠出让土地“圈地生财”，回报不菲。

　　另一方面，各地土地储备中心利用土地做抵押，从银行贷出大量开发资金，构成巨大信贷风险。

　　资料显示，截至2003年年底，全国的土地储备机构累计收购土地230多万亩，用于收购土地的总费用近2000亿元。目前，各地土地储备中心70%以上的资金依赖于银行贷款。

　　因此，据专家介绍，在《土地储备管理办法》出台过程中，是否应该强化甚至保留这一制度，一度是首要议题。最终结果，却是国土资源部认定，这一制度(土地储备管理制度)是我国第二轮土地改革中的重要环节，应该坚持并予以强化。

   我们知道，中国革命成功的起点是土改，让广大农民获得土地，从而天下归心；中国改革成功的起点则是分田到户，对人民公社运动拨乱反正，把土地的部分产权归还给农民。而现在，我们显然是已经到了启动第三次土地革命(“现代土地产权制度”)的时候了

　　尽管政府早就提出要建立“现代产权制度”，但是中国房地产无论市场化也罢，房地产调控也罢，几乎都没有涉及到房地产市场的基础制度——产权制度的变革。

　　然而，房地产市场如同其他市场一样，其实是一个制度体系，而产权乃市场的基础和根本。在中国房地产没有建立起现代产权制度之前，哪怕“房地产市场”叫得震天响，哪怕这样的市场化已经进行了近十年，对不起，我们只能遗憾地发现，中国房地产市场仍是一个产权缺位的市场，而这样的“市场化”一定会出现严重的问题。

　　事实上，从房地产产品市场化与要素市场化的背离上，我们看到的是中国市场化的跛足与艰难。中国虽然已经被越来越多的国家承认是“市场经济”国家，但人们看到的更多是产品的市场化，而生产要素(土地、资金)的市场化却远远谈不上。

　　不仅资金要素仍被政府牢牢控制，与工业化、城市化相关的土地也仍被政府牢牢控制，其表现就是全国人民要卖地，只能卖给政府，全国人民要买地，只能从政府哪里购买。

　　其结果，中国的工业化和城市化都完全可以在政府的主导下，以最大程度降低成本，以及获取政府收益的方式来加快进行，但是不免以农村和城镇居民的收入与财富损失为代价。

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