土地变股权的变通之途

　　土地股份合作社的操作方式是，农民以土地承包经营权入股，实现土地的集中，引入高效农业，实现产业化经营。农民除了参与经营，还可以享受稳定的收益分配。

　　昆山市第一家土地股份合作社是市北土地合作社。农户承包的土地每亩折算为1股，该合作社还允许以现金入股，每1000元为1股。土地股权在30年承包期内可以继承、馈赠，经合作社和村委会同意也可以转让。入股土地每年每亩保底分红300元。昆山市规定，只要符合土地利用总体规划，不改变原有土地性质和用途，明确土地承包权益人，合理确定股权价值，就可按规定进行注册登记。

　　目前昆山的土地股份合作社主要从事农副产品和花卉苗木的生产和销售。全市入社农户1668户、涉及人数5225人、入股土地面积4832亩。

　　“现阶段，农业整体来说肯定不如工业挣钱。”唐凤元说。

　　在昆山，同时还存在着第三种农民股份合作社：社区股份合作社。不过这种合作社与土地的直接关系不大，主要是非土地形式(如磨坊等)原集体财产或一些原属于集体所有的工厂，它们将被评估后，以股份形式分给本地有土地承包权的个人。

　　天则研究所的这份名为《城市化背景下土地产权的实施和保护》的报告，在分析了昆山的农民股份合作社后指出：“土地承包权完全可以作为农民的收益性资产而独立存在。在城镇辐射型工业化路径上，农村劳动力要变为产业工人，农民要变为市民，耕地的一部分要变为城镇土地，剩余部分也需要实现规模化耕作。这实际上是一个劳动力、土地等要素大规模流动和自由交易以实现优化配置的过程。一方面，原来法律赋予农民的土地承包经营权成了农民可交易的资产，有利于农民共享土地要素增值收益，为他们进入城市工业领域提供了社会保障；另一方面有助于劳动力要素的流动，农民不再受由集体成员身份所决定的土地承包权束缚。”

　　而像在昆山发生的故事里，“政府要做的是制定相关规则，并加以实施和保护，而不要投入太多的资源。但若否定农民土地承包权的资产价值，改为土地征用方式，那么为补偿农民的失地和安置就业，地方政府的财政负担不小，公共治理的成本也十分高昂。”

　　在海量的征地拆迁案中，类似省庄村民的遭遇则只能被淹没在多得让人麻木的征地拆迁消息中。而省庄村村民所显现出来的不同是，他们开始直指拆迁背后的土地制度

　　在经过近两年的无望抗争之后，江苏省庄村村民采取了公开信的方式，向全国公告：“我们省庄村的全部宅基地归全村各户永久所有”。

　　签名人之一、省庄村村民何夏伟对本刊记者说：公开信是请人代写的，起草后给他们村民都看了。这封公开信在网络上出现后，与另外几封同样的公开信以超常的速度传播着。这几封公开信分别是：

　　江苏250户农民向全国公告：永久所有宅基地(何夏伟等)

　　陕西7万农民向全国公告：收回土地所有权(马连宝等)

　　黑龙江4万农民向全国的公告：宣布拥有土地所有权(王桂林等)

　　在层出不穷的网络宣言中，没有人会相信那些农民在发布公开信后能够实现他们收回土地的意愿，但是，在经过了一轮又一轮的征地浪潮之后，这些宣言，却以一种似曾相识的景象，敲击着中国民众心底关于土地最紧的那根心弦。

　　省庄村隶属江苏省宜兴市，地处江苏、安徽、浙江三省交界处，2002年和岗下村合并为现在的行政村竹海村。这里盛产毛竹，绿浪起伏，以20多万亩的“竹海”享誉中外。李安导演的电影《卧虎藏龙》中，章子怡和周润发的打斗场面即拍于此。

　　2006年，政府租用集体土地所经营的竹海公园为扩大规模，制定规划了竹海公园三期工程项目：即建造“度假区、宾馆区、综合休闲区、旅游商业街区、农家乐服务区、中心绿化休闲区、停车场”等。而该工程项目正好规划在省庄自然村村址上。征用集体土地转换为国有土地，在现有的土地政策下明显是不可行的，于是由竹海村委会出面，收回原省庄村250户农民的宅基地，并且在极低补偿下(征地费低至10000元/亩，距江苏省相关规定的83250元/亩相差甚远)勒令村民搬迁至原本的耕田中。

　　在明确的搬迁令下达后，一些村民签订了搬迁协议，而一些村民则开始上访。他们不同意搬迁，不愿意离开祖祖辈辈生存的地方，而且，要搬迁的新址地势低洼，如遇洪水则不堪设想。

　　2006年8月，村民们来到宜兴市国土局、无锡市国土局上访，没有任何结果。

　　9月25日，村民们到省信访办递送书面材料，结果答复是，要自下而上，要他们一级一级逐级反映。

　　10月15日，施工车开进村里，闻讯而来的村民们进行了制止。但是，十余天后的11月2日，夜深人静时，施工车辆还是悄无声息地进来了。第二天，警察现场保护施工进行。村民们再次向省国土厅举报，仍然没有任何回音。

　　村民们以唐忠联为首，开始走法律诉讼的程序，希望借助法律的手段制止施工。一审上诉至宜兴市人民法院，法院驳回唐忠联判处拆迁违法、停止施工的诉讼请求。唐忠联再次上诉至无锡市中级人民法院，仍被驳回。

　　一审判决整整15页的答复让村民们怒火万丈，唐忠联说：“被上诉人所有的证据只不过是荒谬至极的编造、拼凑、嫁接、改换、补充的，既不合法律常识也不合常理。”

　　受理律师开元律师事务所的王焕申告诉记者，整个立项拆迁过程、程序都是严重违法的，而且极为明显，但是最后法院的判决却依然是村民败诉。

　　何夏伟说，至今仍然有很多户农民无家可归、流离失所。无路可走的省庄村民前往各处寻援，一度前往北京往各部门、各媒体反映，中间还曾传出一些明星出面为省庄村民讨公正的事情，施工也曾短暂的停止，但最终又再次继续。

　　所有的办法都想尽之后，原本抗争的人有些认命，有些人仍在坚持。

　　在海量的征地拆迁案中，除了重庆钉子户在城市中以骇人的图片而备受关注外，更多地类似省庄村民的遭遇则只能被淹没于多得让人麻木的征地拆迁消息中。

　　省庄村村民所显现出来的不同是，他们开始直指拆迁背后的土地制度。

　　他们在公开信中称：

　　“一、我们省庄村的全部宅基地归全村各户永久所有，耕地和竹山归全体村民平均永久所有。这些土地曾归我们的世代祖先所有，现在归我们和我们将来的世代子孙所有。

　　二、除非经我们全体农民共同同意，并按照国家相关法律办理手续，任何拆迁和侵占土地的行为都是非法的，我们永远不予承认。政府行政、执法应合乎天道人情，政策和法律应该为绝大多数人服务。

　　三、自公告发布之日起30日内，任何人或任何单位应立即终止对省庄村全体农民宅基地、耕地的侵占行为，并撤除其地上所有财产。逾期不办理的，我们将根据全村农民的共同决定，直接采取行动，阻止侵权行为，誓死捍卫我们宅基地和耕地的所有权。”

　　自2002年招拍挂制度开始，开发商们就摸索出了一套在招拍挂制度的程序下，“变相协议出让”的方式。决定土地归属的不是公平的市场，也不是政府苦心营造的招拍挂制度，而是交易中的默契。这一情况在2007年仍然继续

　　2007年中国土地市场的一个热闹场景，是土地价格在招拍挂中不断被刷新着纪录。各地的“地王”纪录陆续被房地产上市企业(H股和A股)刷新：上半年北辰实业和城开联合斥资92亿天价在长沙拿地，刷新地价总价记录；8月24日苏宁拿下上海黄浦区163号街坊地块，楼面地价达到6.69万元，创造楼面成本的新纪录！

　　10月份，国土资源部终于祭出第39号令——《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，试图通过压缩开发商的资金杠杆，平抑地价。其中二十三条中指出：“未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。”

　　此举被视为对招拍挂制度的完善。但在真实的操作里，招拍挂制度的作用仍然受到质疑。自2002年招拍挂制度之始，开发商们就摸索出了一套在招拍挂制度的程序下，“变相协议出让”的方式。这种方式秉承了私下磋商交易的默契，范围从二级市场延续到了一级开发——两重市场，两次获利。

　　由于土地所有权归属的复杂性，中国的土地市场，仍然笼罩在强大的私人关系网络中，伴随个体利益的交换而流转。决定土地归属的不是公平的市场，也不是政府苦心营造的招拍挂制度，而是交易中的默契。这一情况在2007年仍然继续。

　　天价地掩盖下的招拍挂现实

　　“其实，所谓天价地在转让的土地市场中所占的份额极少，土地交易中90%地块都是自挂自摘。”北京一家房地产咨询公司的总裁林齐(化名)对《中国新闻周刊》说。

　　林齐的主要工作，就是帮助一些中小型的房地产企业做项目。他的公司可以提供从拿地，到跑规划、拿批文的一条龙服务。他的资历，在北京房地产开发业内已经是小有名气，而且他的专长在于总能拿到内部信息，所以虽然大多项目规模不大，但却个个都收益颇丰。

　　本刊记者也注意到，根据北京市土地储备中心提供的2007年度土地交易地块一览表中，2007年度迄今为止共交易76宗地块。其中41幅是招标，35幅是挂牌交易，但没有一宗是拍卖，虽然在挂牌的形式下也产生了几块“天价地”，但所占比例极少。

　　在实际操作中，招标和挂牌两种方式多针对“土地方要求上市，但尚未完成平整的土地”。北京市土地整理储备中心史贤英主任曾颇为无奈地表示：限于人力物力，储备中心不可能把每一块土地都细化到纯粹的“净地”。因此，在挂牌和招标的方式中，通常会在说明书或者补充文件中，加上一些关于土地平整的附加条件，有时候是一座无法移动的锅炉，一群钉子户的拆迁，或者是一些看不出准确答案的要求。

　　但在林齐这样的开发商看来，“可以加条件，就意味着还有私人操作的空间。”

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