正是由于这一原因，在房价收入比一路走高的同时，中国城镇居民的购房能力和意愿越来越低。根据中国人民银行的调查，计划在未来3个月购房的居民比例在过去4年来不断下降，这在一定程度上表明，购房负担的加重降低了居民的购房意向和有效需求。
 
　　即便一些家庭愿意贷款购房，去年以来不断收紧的信贷条件也影响了其贷款购房的能力，进一步削弱了有效需求。自2006年以来，中国人民银行出台了多项政策，包括提高首付比例、更加严格地限制第二套住房的贷款、多次上调利率等，使得贷款买房变得越加困难。很多银行顺应央行和银监会的要求，收紧了信贷标准，贷款审查更加严格。央行在2007年6次加息，使得5年期以上的贷款利率提高了99基点，从6.84%上调至7.83%，这加重了房贷者的偿债成本。以上海为例，按照国家统计局的房价数据，一个三口之家购买一套90平方米的住房需要74.3万元。根据首付最低三成的规定，可以贷款52万。我们假设该笔贷款是 30年期的等额本息贷款，那么6次加息导致每月利息支出增加约为285.82元。按2007年上海家庭平均可支配月收入6955.87元计算，增加的利息支出占到可支配月收入的4.1%。表面看来，增加的负担似乎并不是太重，但如果考虑到月还贷额本来就达3054.07元，占可支配收入的43.9%，加息使还贷负担上升到可支配收入的48%，购房者的负担绝对不轻松。今年9月份央行已减了一次息，但鉴于实际存款利率仍然为负，我们认为进一步减息的空间并不大，因此购房者的偿债成本不会很快减轻。
 
　　总之，偏高的房价收入比、紧缩的信贷，以及对房价进一步下跌的预期，抑制了普通家庭对住房的有效需求。在中国经济增长处于下行周期、收入增长预期减弱的情况下，除非房价明显下跌或信贷明显放松，对住房的有效需求在近期内不会很快好转，因此房地产市场的供需失衡也就不会改善。换句话说，房价还得下跌。

　　作者：孙明春　陈家瑶

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