供给已经过剩
 
　　衡量市场供需是否平衡，一个很重要的指标是存货与销售的比例，也就是说，把现有住房存货全部卖掉需要多长时间。在美国，正常情况下房屋市场上的空房供应量约为3-4个月的销售量，但自2006年下半年以来，美国房地产市场存在明显的供需失衡，目前供给量大约在11个月，这正是美国房价还在不断下跌的主要原因。
 
　　在中国，按照今年上半年的住房销售速度，目前的空置住宅要销售完，只需要1-3个月。但是，潜在的（或未来的）房屋供应水平却相当高。按照上半年的销售速度，在建住宅面积相当于3-4年的销售量，而待开发的土地面积则相当于1年多的销售量。假定在建房地产项目的平均建设开发周期是 2-3年，这意味着，在接下来的一两年里，每年新竣工的面积都会超过当年的销售面积。换句话说，在短期内，房地产市场的确存在过剩供给。
 
　　需要指出的是，在建面积中，有相当一部分属于预售房，即在竣工之前已经提前卖出。由于这些已经预售的房屋是不应计算在存货或潜在供应之中的，所以上述指标高估了过剩供给。由于缺乏数据，我们无法知道预售房的面积有多少（我们粗略估计约占在建面积的四分之一左右）。但是，同样由于缺乏数据，我们在计算住房供应时，尚未包括二手房的存货。如考虑到二手房的供应，整个房地产市场的供需失衡也许会更加严重。

上一页  [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7]  下一页