三、政策建议

保证房地产市场平稳运行的关键是要保证供求基本平衡。由于现行政策在调控房地产市场的供求方面还存在一定缺陷，为避免房地产市场再次出现大幅波动的情况，建议进一步完善相关政策，以保障房地产市场持续健康发展。

1.对改善型需求和投资投机性需求做出明确界定，鼓励改善型需求，进一步抑制投资投机性需求。假定购房人群年龄集中在20—64岁区间，首次置业的年龄集中在20—34岁，根据城镇人口年龄分布情况可以推断首次置业者占全部置业者的比重只有1／3左右，而二次以上购房的比例在2／3左右。在二次以上购房的群体中，大部分属于改善型(卖旧买新或新购买一处房产，但最多同时拥有两套住房)，也会有一定比例的投资投机性需求。由于目前在政策上并未对改善型需求和投资投机性需求进行准确区分，在对需求进行调控时，出台的政策要么是同时鼓励两种需求，要么是同时抑制两种需求，从而造成这两类需求的大幅波动，进而造成房地产市场需求的大幅波动。由于改善型需求也是自住型需求，与投资投机性需求具有本质差别，不管是为了持续改善居民住房条件，鼓励梯度消费，还是为了房地产市场的稳定运行，都要求进一步明确改善型需求和投资投机性需求的划分标准，在此基础上对改善型需求和投资投机性需求实行差别化政策。考虑到政策的可操作性，建议将个人在购房后同时最多拥有两套住房界定为改善型需求，而将购房后同时拥有三套及三套以上住房界定为投资投机性需求。在明确区分改善型需求和投资投机性需求的基础上，宜尽快放宽对改善型需求的限制政策，不再对属于改善型需求的信贷执行1.1倍利率，贷款利率恢复到正常利率水平或由商业银行自主确定，同时根据改善型需求的特点继续执行高首付政策。由于投资投机性需求对市场的负面冲击较大，建议进一步加大对投资投机性需求的抑制力度，对北京等投资投机性需求比例较高的部分城市，要出台具体政策严格限制投资投机性购房，如禁止非常住人口(可将不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的界定为非常住人口)购房，在个人(常住人口)已拥有两套住房的情况下，不允许购买第三套及以上住房，防止少数个人或机构凭借资金优势大量进行投资投机性购房，干扰市场的正常运行。

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