2.轨道房的基本面分析

　　轨道房之于楼市，就如同能源板块之于股市，即使在能源紧缺的大环境下，也不保证每一只股都能赚钱，还取决于这只股票的能源储备够不够丰富，在价格链上是否独立以及是否具有独特性优势等一系列基本面问题。

　　轨道房需要考虑的基本面有：房型和房屋大小受否适合投资或是租售?调查显示，房屋出租率及价格除了与地段好坏有直接关系以外，跟使用面积有关。上海市统计局的一个数据显示：空置率随房型增大而增大，出租率呈现小房型明显高于大房型的态势。

　　50平方米以下、51至80平方米、81至110 平方米、111 至150 平方米和150 平方米以上的住宅空置率依次为0.8％、1.1％、3.9％、6.4％和8.5％。

　　建筑面积在50平方米以下和51至80平方米的中小房型住宅的出租率达到10.6％和7.1％，而单套建筑面积大于80平方米的住宅出租率均未超过5％。

　　其次，受政策面影响，由于交易税的存在，140平方米以内的户型交投热烈，而140~160平米的房子往往需要折价销售。

　　最后，也是最关键的一点：这间房子距离地铁的距离是多少？一个在网上的调查显示，地铁周边住宅区的居民，对步行10分钟以内到达地铁站的楼栋最为满意，如果距离在15分钟以上，就有20%左右的受访者认为，这一楼盘的房价应该有所优惠才能接受。

　　3.轨道房的价格成长空间分析

　　在关注未来价格上涨空间方面，可以参考以下因素：从城市核心向外辐射，参考同在一环形范围内其他地区的房价；计算本地区租金与房价比，与本市平均水平及成熟社区的数据做对比。如果两个数据价格差超过30%，就应该具体分析存在差距的原因。

　　散户只能寻找“价格洼地”

　　入夏以来，重庆、武汉这些曾被认作是房地产市场“价值洼地”的城市，房价开始迅猛补涨。重庆月内涨幅达7%，武汉3月以来中心城区月均上涨100元/平方米，锦江国际8500元/平米的江景房更是受到热捧。

　　如今，再以“价值洼地”论房产找投资项目，恐怕难上加难，留给新入市的投资者的，最多也就是”价格洼地”和风险聚集的接力棒了。大买家在全世界范围内寻找资本运作的机会，次一级的在全国范围内跨区域投资，靠房贷投资的“散户”们，也就只能住住零散的房产概念，抱着“卖不出去还能自己住”的心态去寻找仅剩的一两块“洼地”吧。

　　当地产游戏越来越成为“资金”的比拼后，提供给散户的机会就只在房地产衍生金融产品上了，担心买房风险，够买房地产基金、房地产信托、挂钩房地产理财产品分享一下房产投资的火爆似乎也是个办法。

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